Türkiye’de miras kalan gayrimenkuller veya ortak mülkiyetli taşınmazlar, taraflar arasında en çok uyuşmazlığa yol açan konuların başında geliyor. Özellikle kardeşler arasında miras kalan ev, arsa veya tarla gibi taşınmazlarda yaşanan anlaşmazlıklar, genellikle ortaklığın giderilmesi davası ile çözüme kavuşturuluyor. Peki bu dava nasıl açılır, hangi aşamalardan geçer?
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI NEDİR?
Hukukta “izale-i şuyu” olarak da bilinen ortaklığın giderilmesi davası, birden fazla kişinin paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti ile sahip olduğu taşınmazların ortaklıktan çıkarılarak bireysel mülkiyete dönüştürülmesini sağlar.
Amaç, tarafların tek bir mal üzerinde ortak yaşamaya devam etmek zorunda kalmasının önüne geçmektir. Mahkeme bu davalarda, taşınmazın ya paylaştırılmasına (aynen taksim) ya da satılarak bedelinin bölüştürülmesine karar verir.
AVUKATA SOR: “EN ÇOK NEREDE HATA YAPILIYOR?”
Konuya ilişkin görüştüğümüz bir gayrimenkul avukatı, vatandaşların bu davaları açarken en çok yaptığı hataları şöyle özetliyor:
“En sık rastladığımız hata, dava açmadan önce tarafların kendi aralarında anlaşmaya çalışmaması. Oysa taraflar kendi aralarında satışı veya paylaşımı yapabilir. Mahkemeye gidildiğinde süreç yıllar sürebiliyor. Bir diğer hata ise, taşınmazın değerinin bilinmemesi. Dava sonunda satış kararı verilirse, taraflar çoğu zaman piyasa değerinin altında bir satışla karşılaşabiliyor.”
Avukat ayrıca, davaların doğru yerde açılmasının da önemli olduğunu vurguluyor:
“Ortaklığın giderilmesi davası, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır. Yanlış yerde açılan davalar reddedilir.”
DAVANIN ŞARTLARI
Ortaklığın giderilmesi davası açılabilmesi için:
- Ortak mülkiyetin var olması,
- Ortaklardan en az birinin davayı açmak istemesi,
- Taşınmazın paylaşımının mümkün olması gerekir.
Paylı mülkiyet söz konusuysa, ortaklardan sadece biri bile dava açabilir. Elbirliği mülkiyetinde ise tüm mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekir.
SÜREÇ NASIL İŞLER?
- Dilekçe verilmesi: Sulh hukuk mahkemesine dilekçe sunularak dava başlatılır.
- Tapu kayıtlarının incelenmesi: Mahkeme, taşınmazın tapu kayıtlarını ve pay oranlarını inceler.
- Keşif ve bilirkişi raporu: Taşınmazın değeri belirlenir ve paylaşım imkanı araştırılır.
- Karar: Mahkeme aynen taksime karar verebilir. Eğer mümkün değilse satış kararı verilir. Satış genellikle açık artırma yoluyla yapılır.
YARGITAY’DAN EMSAL KARARLAR
- Arsanın fiilen bölünebilir olduğu tespit edilirse mahkeme satış yerine aynen taksime karar verir.
- Ortaklardan birinin satış istemesi halinde, diğerleri istemese bile satış yapılabilir.
- Satışın piyasa koşullarında yapılmaması durumunda, karar Yargıtay tarafından bozulmuştur.
Bu kararlar, mahkeme sürecinin dikkatle takip edilmesi gerektiğini ortaya koyuyor.
VATANDAŞLAR İÇİN ÖNERİLER
- Davayı açmadan önce uzlaşma yolları araştırılmalı.
- Taşınmazın güncel piyasa değeri öğrenilmeli.
- Davanın uzun sürebileceği gözetilerek sabırlı olunmalı.
- Hak kaybı yaşanmaması için mutlaka uzman bir avukata sor ile sürece başlanmalı.
Birçok vatandaş, “nasıl olsa dava açınca mal bana geçer” gibi yanlış inanışlara kapılıyor. Oysa mahkeme, malın tamamını değil sadece payı korur ve satış yolunu tercih edebilir.
SONUÇ
Ortaklığın giderilmesi davası, özellikle miras kalan taşınmazlarda ortakların sorunlarını çözmek için en sık başvurulan hukuki yollardan biridir. Ancak davanın açılışından satış sürecine kadar dikkat edilmesi gereken pek çok ayrıntı vardır.
Hak kaybı yaşamamak ve süreci hızlandırmak için uzman bir kira avukatı ile çalışmak, en doğru yol olacaktır.
